«Ипотечный пузырь» — реальное будущее или фантом российского рынка?
«Ипотечный пузырь» — реальное будущее или фантом российского рынка? За всю новейшую историю Россия пока ни разу не сталкивалась с масштабными кризисами на рынке ипотеки. Возможно, причина в относительно скромных объемах кредитования. А может быть, дело в чистоте портфелей, которую блюдут российские банки под пристальным надзором ЦБ. Тем не менее, время от времени появляются разговоры о том, что «ипотечного пузыря» нам не избежать.
Из последнего — эксперты прогнозируют ипотечный кризис, основываясь на появлении в России доступной ипотеки с госсубсидированием, росте цен на жилье и падении доходов населения из-за пандемии. Однако самый знаменитый в мире «ипотечный пузырь» в США развивался совсем по другому сценарию. Действительно ли российская ипотека под угрозой?
Доступность ипотеки в РФ — условная. На фоне пандемии в России появилась ипотека с государственным субсидированием по ставке 6,5% годовых. Однако в сравнении с западными странами эта ставка не такая уж низкая. В США ипотеку выдают под 3,29%, в странах Европы — в среднем под 2%-3%. Да и срок действия льготной ставки в РФ ограничен — после отмены господдержки банки должны будут вернуть рыночные условия. Высокорисковые кредиты без первоначального взноса в России тоже начали выдавать сравнительно недавно — ставки по ним повышенные, и массовым этот продукт назвать сложно. В США у заемщиков была возможность отказаться от своих ипотечных обязательств по схеме «долг в обмен на ключи». В российских банках условия значительно более жесткие — недобросовестных ипотечников ждут коллекторы и суды, поэтому просто так набрать кредитов и не вернуть на нашем рынке вряд ли получится.
Сходство моделей ДОМ РФ с американскими Fannie Mae и Freddy Mac. Российский институт развития жилищной сферы ДОМ РФ выпускает для финансирования рынка ипотеки специальные ценные бумаги, обеспеченные гарантиями государства. Некоторые аналитики видят в этом опасность: из-за этих гарантий вся нагрузка по «плохой ипотеке» в итоге ляжет на госбюджет. В 2008 году американские ипотечные агентства Fannie Mae и Freddy Mac аккумулировали до 70% кредитов низкого качества в США, и дальнейшие операции с ними привели к кризису. Однако не стоит забывать о том, что стоимость ипотечных облигаций в США была значительно завышена из-за биржевых игр с их перепродажей. В России же рынок производных финансовых инструментов развит слабо. Трудно представить себе такого рода коллапс, устроенный российскими биржевиками, который способен подорвать экономику страны.
Низкая долговая нагрузка россиян. Нынешним летом уровень долговой нагрузки граждан РФ достиг рекордных 11% от уровня их доходов. Правда, рекорд это лишь по отношению к самим себе. Долги домохозяйств в США на пороге ипотечного кризиса в первой половине 2007 года составляли, к примеру, 127% от доходов. Доля «проблемных» кредитов в США на тот же момент достигала 12%. В России доля просроченной задолженности по ипотеке на начало лета была незначительной — 0,9%. То есть, даже если учесть снижение доходов граждан в связи с пандемией, до масштабных проблем с просрочкой нам еще далеко.
Роль ЦБ РФ в регулировании ипотеки. Регулятор тщательно взвешивает рыночные риски и на основе этого вырабатывает меры в виде рекомендаций или ограничений для банков. В случае роста показателей долговой нагрузки клиентов ЦБ может потребовать от банков создать дополнительные резервы по ссудам. Задача подобного контроля как раз в том, чтобы снизить число «проблемных» кредитов и не допустить кризиса.
Малый объем рынка ипотеки РФ — еще одна из причин, по которым говорить о масштабных последствиях возможного ипотечного кризиса для экономики страны пока не приходится. Совокупный ипотечный портфель российских банков, по разным оценкам, составляет 7%-10% от ВВП РФ. Для сравнения, в США объем ипотеки превышает 60% от ВВП, в странах Восточной Европы — 20% от ВВП. Поэтому для формирования того самого угрожающего «пузыря», о котором так любят порассуждать эксперты, российскому ипотечному рынку еще расти и расти.
